第34章 佐敦星辉
第34章 佐敦星辉 (第1/2页)1989年1月，凌之飞在律师楼签下佐敦道唐楼的正式买卖合约。1600万港元，分三期支付：签约时付两成定金320万，过户时付八成尾款1280万。加上预估改建费用500万，总投入2100万。
签完合约的那天晚上，凌之飞独自坐在写字楼里，面前摊着佐敦唐楼的平面图。三层楼，每层约1800平方英尺，总面积5400平方英尺。他的计划是把整栋楼打通改建——一楼二楼合并为放映大厅，300个座位，银幕宽十米；三楼改为办公室和小型仓库。外墙重新装修，挂上影院招牌。
改建的第一步是向屋宇署递交改动用途申请。唐楼原本的用途是商铺加住宅，改成影院需要变更用途许可。这个审批流程最快三个月，最慢半年。凌之飞找了一家专门做建筑审批的中介公司，对方报价15万，承诺四个月内拿到许可。
“凌生，你呢个case有几样嘢要注意。“中介公司的负责人老吴翻开图纸，“第一，消防。影院属于高人流场所，消防要求比唐楼高好几级。你呢栋楼嘅原有消防设施肯定唔达标，要重新装喷淋系统、烟感探测器、消防通道。第二，结构。你话要打通一楼二楼，中间嗰块楼板要拆，但拆之前要确认唔系承重结构。第三，停车位。规划署对影院有停车位要求，你嗰度冇停车场，可能要申请豁免。“
“停车位呢个问题点解？“
“你附近有个公众停车场，行路三分锺。可以申请以附近公共停车位满足要求，但规划署未必批。“
“如果唔批呢？“
“咁就要补地价或者申请临时豁免。补地价嘅话，睇地政处点估，可能几十万到一百万不等。“
凌之飞在笔记本上记下这三项要点。消防改造预计80万，结构加固预计40万，停车位豁免如果需要补地价，最坏情况加100万。改建总费用从原来预估的500万，可能膨胀到650万。
“总投入可能去到2250万。“凌之飞在心里默算。比预算超了250万。但佐敦这个位置，值得。
2月，改建申请递交上去之后，凌之飞把精力转回金藜电影公司。
1988年金藜出品了两部电影：暑假档的《龙虎保镖2》和寒假档的《富贵逼人》。《龙虎保镖2》票房968万，未过千万——这是元华主演的第二部动作片，观众对续集的新鲜感下降，票房比第一部少了115万。《富贵逼人》则是高志森编剧导演的作品，董骠和沈殿霞主演，讲述一个基层家庭中了六合彩之后的悲喜故事，票房1073万，过千万。
两部电影合计票房2041万。金藜从中获得分账利润约280万。加上沙田和荃湾两间影院的全年利润约168万，飞鹰娱乐四间街机铺的全年净利润约54万，1988年全年收入约502万。
这个数字对于一家小型电影公司来说已经不错，但凌之飞知道，金藜的票房天花板就在1000万附近。要突破，需要一部真正的大制作——而大制作意味着大风险。他暂时不打算冒这个险。佐敦影院的改建需要大量资金，这个时候在电影上冒险，一旦亏了，现金流会出问题。
1989年的拍片计划，凌之飞定了两部：暑假档一部动作喜剧，由阮世生编剧、自己导演、元华主演；寒假档一部喜剧，由高志森编剧导演。两部都控制在200万成本以内，稳打稳扎。
3月，屋宇署批出了改动用途许可——比预期快了两个月。凌之飞立刻联系装修工程队进场。
施工期间，凌之飞每周去佐敦工地两次。唐楼内部的拆除工作进展顺利，中间楼板经结构工程师鉴定后确认可以拆除。消防改造按计划进行，喷淋管道已经铺设完毕。唯一的麻烦是停车位问题——地政处要求补地价60万，否则不批影院牌照。
“60万。“凌之飞站在工地二楼的钢筋骨架中间，看着地政处的来函，皱了皱眉。60万不算大数目，但加上之前超出的各项费用，改建总费用已经去到660万。总投入从2100万膨胀到2260万。
他签了支票，让黄生去地政处办理手续。钱要花的地方太多了，但影院牌照一天不批，一天就不能开业。每延迟一个月，就少赚一个月的票房。
5月，飞鹰娱乐第五间街机铺在粉岭开业。陈慧敏负责选址和安保，凌之飞负责出资和管账。五间铺的月净利润合计约5.5万港元。街机生意虽然利润不高，但胜在稳定——只要有人流，就有收入，不受电影档期和票房波动的影响。
“飞哥，粉岭呢间铺头开咗一个月，人流仲唔错。我觉得可以再开多一间，上水嗰边有个铺位啱啱空出来。“陈慧敏在电话里说。
“上水几远啊，你睇下人流够唔够撑一间铺。“
“我调查过，上水站旁边有个商场，人流唔少。月租8000，面积够放12部机。“
“咁你同业主倾下，租金压到7000。如果得嘅话，就去马。“
“明白。我听日去倾。“
挂了电话，凌之飞在飞鹰娱乐的账本上记下：第五间铺已开业，月净利润约1.1万；第六间铺上水选址中，预计Q3开业。六间铺全部开业后，月净利润预计约6.6万，年收入约79万。
街机生意是三条线中最不起眼的一条，但也是最稳定的一条。它不会像电影那样大起大落，也不需要像影院那样投入重金。六间铺的总投入不过150万左右，每年却能稳定产出近80万的净利润。这笔钱凌之飞不拿来花，全部滚入影院建设的资金池。
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