第199章 预测未来二十年

第199章 预测未来二十年 (第1/2页)

祁同伟准备了一周，下乡考察去了。
　　
　　校长室里。
　　
　　“连城，来了有一段时间了，还习惯吗？”
　　
　　“习惯了。就是有时候觉得，自己底子太差，有点跟不上。”
　　
　　杜哲摆摆手：“底子差不怕，怕的是目光短浅。”
　　
　　孙连城坐直了身子。
　　
　　杜哲从书架上抽出一张空白的京州市区图，铺在桌上。
　　
　　“你今年三十六，二十年后你五十六。你认为二十年后，京州最值钱的东西可能是什么？”
　　
　　孙连城想了想：“好地段的房子？”
　　
　　杜哲拿起钢笔，在纸上书写：人、地、钱。
　　
　　“我给你算一笔账。今年是2000年，中国城市化率36%，参考其他发达国家，这个数字最终会到75%到80%。”
　　
　　“也就是说，未来还有五亿人要从农村搬到城市。我们再看现在的京州市区，四百万人口，二十年后估计可以达到八百万。”
　　
　　孙连城点头。
　　
　　“那这些进城的人，二十年后会有什么不可逆的变化？”杜哲在“人”字下面画了一条线。
　　
　　“2000年进城打拼到能买房的年轻人，二十年后四十五到五十五岁，他们的父母是六十五到七十五岁。现在京州盖的那些小区，有没有开发商会考虑这个问题？”
　　
　　孙连城沉默，他只是城建局科员，连审批表都摸不着，想这些有什么用？
　　
　　杜哲看穿了他的心思。
　　
　　“连城，不想当区长的城建干部不是好科员。我现在跟你讲的这些东西，是希望你换一个脑子。”
　　
　　“你现在是个科员，五年后、十年后呢？等你有权设计这些的时候，你要知道该往哪个方向走。”
　　
　　“现在就要开始考虑，别等到时候再想，先见之明，是少数不可逆的优势。记住，求上得中，求中得下，求下一无所有。”
　　
　　孙连城重重点头。
　　
　　“从现在开始，假设你就是光明区区长，按照这个心态和角度，我们来研究。”
　　
　　杜哲在纸上画了三条曲线。
　　
　　“第一条线，人口。刚才算过了，五亿人进城，京州是净流入城市。这是房价长期上涨的第一层基础。”
　　
　　“第二条线，土地。京州主城区可以往外扩，新区一个一个批，但真正值钱的好地段就那么多。东边是山，西边是江，北边是铁路枢纽，南边是基本农田。城区被这几样东西框住了。建新区可以，但新区的地再好，也代替不了主城区。需求翻倍，好地段的供给就这么多，价格会有什么变化？”
　　
　　“第三条线，货币。以现在的发展趋势，中国经济未来二十年会进入高速增长时代，GDP翻两番起步。经济增长离不开什么？离不开货币投放。1999年中国M2大概12万亿，你估计二十年后是多少？”
　　
　　“大概……三十万亿？”
　　
　　杜哲摇了摇头，没直接回答：“钱多了，东西没多，涨价是必然的。房子只是其中最显眼的那一个。”
　　
　　孙连城飞快地记着，笔尖在纸上沙沙作响。
　　
　　杜哲喝了口茶。
　　
　　“人口、土地、货币，是公开原因。你还需要看到另外三样不公开的变量。”
　　
　　孙连城抬起头，求知若渴。
　　
　　“第一样，卖地的人会习惯靠卖地活着。1994年分税制改革之后，地方财政的钱不够花。但土地出让金是百分之百归地方所有的，不用跟中央分。”
　　
　　“京州每一届领导想搞建设、修路、建广场、搞开发区，钱从哪来？卖地。卖得越多，手里的钱越多。所以从制度上，地方政府就有极强的动力去推高土地价格。地价高了，房价必然高。这不是哪个领导贪心，是制度逼着他们这么干。”
　　
　　孙连城默默点头。他在城建局的时候，每年年底听国土局的人抱怨，最大的压力就是今年的土地出让收入完成没有。
　　
　　“第二样，银行帮买房的人造假。你去看看现在的房贷审核。收入证明随便开，单位盖章随便盖，有的人月薪八百块，敢贷三十万。银行不知道吗？知道。但银行要放贷，要完成指标。房价涨的时候，这些贷款是优质资产，都抢着放贷。等到房价开始跌，这些人还不上贷款，坏账就会砸在银行手里，进而影响整体经济。”
　　
　　“2000年还看不出来，但十年之后，你会看到银行为了抢房贷客户，把审核门槛降到什么程度。”
　　
　　“课后你可以去了解一下，米国那边有个叫罗伯特的经济学家，今年刚出了一本书叫《非理性繁荣》，他在书里对房地产市场可能出现的危机，发出了警告。他的分析，和我们现在聊的逻辑是类似的。”
　　
　　

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